Retensi Konstruksi: Besaran, Jaminan Pemeliharaan, dan Pencairannya
Pahami retensi dalam kontrak konstruksi: dasar hukum, besaran 5%, hubungannya dengan jaminan pemeliharaan, dua pilihan pencairan, contoh perhitungan, dan hal yang perlu diperhatikan owner dan kontraktor.
Daftar Isi
Retensi konstruksi adalah sebagian nilai pembayaran yang ditahan pemilik proyek sebagai pengaman selama masa pemeliharaan. Dalam pengadaan pemerintah, untuk pekerjaan konstruksi yang membutuhkan masa pemeliharaan, retensi sebesar 5% digunakan sebagai jaminan pemeliharaan. Retensi dapat ditahan sampai masa pemeliharaan selesai, atau dibayarkan saat serah terima pertama jika penyedia menyerahkan jaminan pemeliharaan.
1Retensi Konstruksi Adalah
Retensi konstruksi adalah bagian dari pembayaran kepada kontraktor yang ditahan sementara oleh owner. Uang ini baru dibayarkan setelah kontraktor menyelesaikan kewajibannya selama masa pemeliharaan, yaitu memperbaiki cacat atau kerusakan yang muncul setelah pekerjaan diserahkan.
Retensi adalah salah satu potongan dalam setiap pembayaran, selain angsuran uang muka dan denda. Mekanisme pembayaran secara lengkap dibahas di Termin Pembayaran Proyek Konstruksi: Skema dan Dokumen Pendukung.
2Tujuan Retensi
- Menjamin perbaikan cacat selama masa pemeliharaan.
- Memberi insentif agar kontraktor menyelesaikan daftar perbaikan sebelum serah terima akhir.
- Melindungi owner jika kontraktor tidak memenuhi kewajiban pemeliharaan.
- Mendorong penyelesaian administrasi, seperti gambar terlaksana dan dokumen serah terima.
3Dasar Hukum dan Besaran
Untuk pengadaan pemerintah, retensi dan jaminan pemeliharaan diatur dalam Perpres 16/2018 sebagaimana diubah terakhir dengan Perpres 46/2025:
| Ketentuan | Isi |
|---|---|
| Pasal 53 ayat (1) | Pembayaran prestasi diberikan setelah dikurangi angsuran pengembalian uang muka, retensi, dan denda |
| Pasal 53 ayat (2) | Untuk pekerjaan konstruksi atau jasa lainnya yang membutuhkan masa pemeliharaan, retensi sebesar 5% digunakan sebagai jaminan pemeliharaan |
| Pasal 35 | Jaminan pemeliharaan diberlakukan bila penyedia menerima uang retensi pada serah terima pertama, dengan besaran 5% dari nilai kontrak, dan dikembalikan 14 hari kerja setelah masa pemeliharaan selesai |
Proyek swasta dan BUMN mengatur besaran dan mekanisme retensi dalam kontrak masing-masing.
4Retensi dan Jaminan Pemeliharaan
Retensi dan jaminan pemeliharaan punya fungsi sama, yaitu pengaman masa pemeliharaan, tetapi bentuknya berbeda:
| Aspek | Retensi | Jaminan Pemeliharaan |
|---|---|---|
| Bentuk | Uang yang ditahan dari pembayaran | Jaminan tertulis dari bank atau penjamin |
| Dipegang oleh | Owner | Owner memegang dokumen jaminan |
| Dampak bagi kontraktor | Arus kas tertahan sampai masa pemeliharaan selesai | Uang retensi diterima lebih cepat |
| Jika kontraktor lalai | Owner memakai dana retensi untuk perbaikan | Owner mencairkan jaminan |
5Dua Pilihan Pencairan Retensi
Ditahan sampai Masa Pemeliharaan Selesai
Retensi tetap dipegang owner selama masa pemeliharaan dan dibayarkan setelah serah terima akhir, jika seluruh kewajiban pemeliharaan sudah dipenuhi.
Dibayar Saat Serah Terima Pertama
Retensi dibayarkan kepada penyedia saat serah terima pertama, dengan syarat penyedia menyerahkan jaminan pemeliharaan yang berlaku sampai masa pemeliharaan selesai.
Pekerjaan selesai 100%
Pekerjaan diperiksa dan dinyatakan selesai.
Serah terima pertama
Pekerjaan diserahkan, masa pemeliharaan dimulai. Retensi ditahan atau dibayar dengan jaminan pemeliharaan.
Masa pemeliharaan
Kontraktor memperbaiki cacat yang muncul.
Serah terima akhir
Seluruh kewajiban pemeliharaan selesai.
Pelepasan
Retensi dibayarkan atau jaminan pemeliharaan dikembalikan.
6Contoh Perhitungan
Melanjutkan studi kasus renovasi kantor dengan nilai akhir kontrak Rp393.550.000. Angka adalah ilustrasi.
| Uraian | Nilai |
|---|---|
| Nilai akhir kontrak | Rp393.550.000 |
| Retensi 5% | Rp19.677.500 |
| Pilihan 1: dibayar setelah masa pemeliharaan | Rp19.677.500 dibayar setelah serah terima akhir |
| Pilihan 2: dibayar saat serah terima pertama | Rp19.677.500 dibayar, penyedia menyerahkan jaminan pemeliharaan 5% dari nilai kontrak |
Perhitungan retensi menjadi bagian dari final account, sebagaimana dibahas di Final Account Adalah: Tahapan Menutup Nilai Akhir Kontrak.
7Masa Pemeliharaan
Masa pemeliharaan adalah periode antara serah terima pertama dan serah terima akhir, ketika kontraktor wajib memperbaiki cacat pekerjaan. Lamanya ditetapkan dalam kontrak sesuai jenis pekerjaan.
- Catat cacat secara tertulis beserta foto dan tanggal.
- Beri batas waktu perbaikan yang wajar untuk setiap cacat.
- Periksa hasil perbaikan sebelum menutup daftar cacat.
- Lakukan pemeriksaan akhir menjelang berakhirnya masa pemeliharaan.
8Jika Kontraktor Tidak Memperbaiki Cacat
Teguran tertulis
Owner menyampaikan daftar cacat dan batas waktu perbaikan.
Teguran lanjutan
Jika tidak ditanggapi, owner menyampaikan peringatan berikutnya sesuai kontrak.
Perbaikan oleh pihak lain
Owner dapat menugaskan pihak lain dengan biaya dari retensi atau pencairan jaminan pemeliharaan, sesuai ketentuan kontrak.
Dokumentasi
Seluruh langkah dicatat sebagai dasar penggunaan dana dan bukti saat audit.
9Retensi di Proyek Swasta
Pada proyek swasta, retensi sering diatur lebih bervariasi:
- Besaran bisa berbeda dari 5%, sesuai kesepakatan.
- Pelepasan bertahap, misalnya separuh saat serah terima pertama dan separuh saat serah terima akhir.
- Retensi ke subkontraktor biasanya mengikuti pola retensi kontrak utama.
- Pengganti berupa jaminan bank lazim dipakai untuk menjaga arus kas kontraktor.
Kalau Anda membutuhkan bantuan menghitung retensi dan menutup nilai akhir kontrak, lihat layanan jasa quantity surveyor STEPS.ID.
10Kesalahan yang Sering Terjadi
- Retensi tidak dipotong pada setiap pembayaran.
- Retensi dibayar saat serah terima pertama tanpa jaminan pemeliharaan.
- Jaminan pemeliharaan berakhir sebelum masa pemeliharaan selesai.
- Cacat tidak dicatat tertulis, sehingga sulit menuntut perbaikan.
- Retensi dilepas sebelum daftar cacat diselesaikan.
- Menyamakan retensi dengan tanggung jawab kegagalan bangunan.
11Glosarium Istilah
12FAQ Seputar Retensi
Apa itu retensi dalam konstruksi?
Retensi adalah sebagian nilai pembayaran yang ditahan owner sebagai pengaman selama masa pemeliharaan, dan dibayarkan setelah kontraktor memenuhi kewajiban pemeliharaannya.
Berapa besar retensi proyek pemerintah?
Untuk pekerjaan konstruksi yang membutuhkan masa pemeliharaan, retensi sebesar 5% digunakan sebagai jaminan pemeliharaan, sesuai Pasal 53 ayat (2) Perpres 16/2018.
Apa bedanya retensi dan jaminan pemeliharaan?
Retensi adalah uang yang ditahan dari pembayaran, sedangkan jaminan pemeliharaan adalah jaminan tertulis dari bank atau penjamin. Jaminan pemeliharaan memungkinkan kontraktor menerima uang retensi lebih awal.
Kapan retensi dicairkan?
Retensi dibayarkan setelah masa pemeliharaan selesai, atau saat serah terima pertama jika penyedia menyerahkan jaminan pemeliharaan.
Kapan jaminan pemeliharaan dikembalikan?
Menurut Pasal 35 Perpres 16/2018, jaminan pemeliharaan dikembalikan 14 hari kerja setelah masa pemeliharaan selesai.
Berapa lama masa pemeliharaan?
Lama masa pemeliharaan ditetapkan dalam kontrak sesuai jenis dan karakteristik pekerjaan.
Apa yang terjadi jika kontraktor tidak memperbaiki cacat?
Setelah teguran tertulis, owner dapat menugaskan pihak lain untuk memperbaiki dengan biaya dari retensi atau pencairan jaminan pemeliharaan, sesuai ketentuan kontrak.
Apakah retensi sama dengan tanggung jawab kegagalan bangunan?
Tidak. Retensi melindungi owner selama masa pemeliharaan, sedangkan tanggung jawab atas kegagalan bangunan diatur tersendiri dalam UU Jasa Konstruksi.
Pastikan Retensi dan Pemeliharaan Dikelola dengan Benar
Yuk konsultasi dengan STEPS.ID terkait jasa quantity surveyor untuk penutupan kontrak proyek Anda.
Jasa Quantity Surveyor (QS) untuk Proyek Konstruksi & Renovasi
