Termin Pembayaran Proyek Konstruksi: Skema dan Dokumen Pendukung
Cara pembayaran proyek konstruksi dihitung: bentuk pembayaran, uang muka, potongan pengembalian uang muka, retensi 5%, bahan di lokasi, contoh perhitungan termin, dan dokumen tagihan yang lengkap.
Daftar Isi
- Termin Pembayaran Adalah
- Dasar Hukum
- Bentuk Pembayaran Prestasi
- Uang Muka
- Potongan dalam Setiap Pembayaran
- Retensi dan Jaminan Pemeliharaan
- Pembayaran Bahan dan Peralatan di Lokasi
- Contoh Perhitungan Termin
- Dokumen Pendukung Tagihan
- Peran QS dalam Verifikasi Tagihan
- Kesalahan yang Sering Terjadi
- Glosarium Istilah
- FAQ
Termin pembayaran proyek adalah pembayaran bertahap kepada kontraktor berdasarkan prestasi pekerjaan yang sudah terpasang. Dalam pengadaan pemerintah, pembayaran dapat dilakukan bulanan, per tahapan penyelesaian, atau sekaligus, dan setiap pembayaran dikurangi angsuran pengembalian uang muka, retensi, dan denda bila ada. Retensi sebesar 5% dapat digunakan sebagai jaminan pemeliharaan.
1Termin Pembayaran Adalah
Termin pembayaran proyek adalah tahapan pembayaran nilai kontrak kepada kontraktor sesuai kemajuan pekerjaan. Dasarnya adalah prestasi pekerjaan, yaitu nilai pekerjaan yang sudah terpasang dan diterima berdasarkan hasil opname.
Cara mengukur prestasi dibahas di Opname Pekerjaan Konstruksi: Cara Mengukur Progres untuk Termin. Artikel ini melanjutkan dari angka prestasi menjadi nilai yang benar-benar dibayarkan.
2Dasar Hukum
Untuk pengadaan pemerintah, ketentuan uang muka diatur dalam Pasal 29, jaminan pemeliharaan dalam Pasal 35, dan pembayaran prestasi dalam Pasal 53 Perpres 16/2018, sebagaimana diubah terakhir dengan Perpres 46/2025. Rincian tata caranya ada dalam Peraturan LKPP 12/2021 dan syarat-syarat kontrak.
BUMN dan swasta mengikuti kesepakatan dalam kontrak dan pedoman internal, tetapi strukturnya umumnya serupa.
3Bentuk Pembayaran Prestasi
Pasal 53 ayat (4) Perpres 16/2018 mengatur tiga bentuk pembayaran:
Bulanan
Dibayar setiap bulan sesuai prestasi yang dicapai pada bulan tersebut. Cocok untuk proyek berdurasi panjang.
Tahapan Penyelesaian (Termin)
Dibayar ketika progres mencapai tahapan tertentu, misalnya 25%, 50%, 75%, dan 100%.
Sekaligus
Dibayar penuh setelah pekerjaan selesai. Lazim untuk pekerjaan bernilai kecil atau berdurasi pendek.
4Uang Muka
Pasal 29 Perpres 16/2018 menyatakan uang muka dapat diberikan untuk persiapan pelaksanaan pekerjaan, dengan batas:
| Jenis Penyedia atau Kontrak | Uang Muka Paling Tinggi |
|---|---|
| Usaha kecil | 30% dari nilai kontrak |
| Usaha non-kecil dan penyedia jasa konsultansi | 20% dari nilai kontrak |
| Kontrak tahun jamak | 15% dari nilai kontrak |
Uang muka dicantumkan dalam rancangan kontrak dan diberikan setelah penyedia menyerahkan jaminan uang muka senilai uang muka. Uang muka kemudian dikembalikan dengan cara dipotong dari setiap pembayaran prestasi sesuai ketentuan kontrak.
5Potongan dalam Setiap Pembayaran
Pasal 53 ayat (1) Perpres 16/2018 mengatur bahwa pembayaran prestasi diberikan setelah dikurangi:
- Angsuran pengembalian uang muka, sesuai cara pengembalian yang diatur kontrak.
- Retensi, yaitu sebagian pembayaran yang ditahan.
- Denda, bila ada, misalnya denda keterlambatan.
Selain itu, pajak seperti PPN dan PPh diperhitungkan sesuai ketentuan perpajakan yang berlaku.
6Retensi dan Jaminan Pemeliharaan
Untuk pekerjaan konstruksi yang membutuhkan masa pemeliharaan, Pasal 53 ayat (2) mengatur bahwa retensi sebesar 5% digunakan sebagai jaminan pemeliharaan. Pasal 35 juga menyebut besaran jaminan pemeliharaan sebesar 5% dari nilai kontrak.
| Tahap | Perlakuan Retensi |
|---|---|
| Selama konstruksi | Sebagian pembayaran ditahan sebagai retensi |
| Serah terima pertama | Retensi dapat dibayarkan jika penyedia menyerahkan jaminan pemeliharaan dari penjamin |
| Masa pemeliharaan | Retensi atau jaminan pemeliharaan menjadi pengaman bila penyedia tidak memperbaiki cacat |
| Setelah masa pemeliharaan | Jaminan pemeliharaan dikembalikan setelah kewajiban selesai |
Penjelasan lebih lengkap tentang retensi dibahas di artikel tersendiri.
7Pembayaran Bahan dan Peralatan di Lokasi
Pasal 53 ayat (6) Perpres 16/2018 membuka kemungkinan pembayaran untuk peralatan dan/atau bahan yang belum terpasang, asalkan:
- Berada di lokasi pekerjaan.
- Menjadi bagian dari hasil pekerjaan.
- Tercantum dalam kontrak.
Karena harus tercantum dalam kontrak, ketentuan ini perlu disiapkan sejak rancangan kontrak di dokumen tender. QS memeriksa jumlah, spesifikasi, dan kondisi bahan tersebut sebelum direkomendasikan untuk dibayar.
8Contoh Perhitungan Termin
Melanjutkan contoh opname bulan kedua: nilai kontrak Rp365.400.000 (sebelum pajak), uang muka 20% sebesar Rp73.080.000, pengembalian uang muka proporsional terhadap prestasi, dan retensi 5% dipotong setiap pembayaran. Ketentuan ini adalah ilustrasi; cara sebenarnya mengikuti kontrak.
| Uraian | Perhitungan | Nilai |
|---|---|---|
| Prestasi periode ini | Hasil opname | Rp128.975.000 |
| Pengembalian uang muka | 20% × Rp128.975.000 | (Rp25.795.000) |
| Retensi | 5% × Rp128.975.000 | (Rp6.448.750) |
| Denda | Tidak ada | Rp0 |
| Nilai dibayar sebelum pajak | Rp96.731.250 |
Nilai ini kemudian diproses dengan perhitungan PPN dan PPh sesuai ketentuan perpajakan dan status penyedia. Dengan pengembalian proporsional, uang muka akan lunas tepat saat prestasi mencapai 100%.
9Dokumen Pendukung Tagihan
- Surat permohonan pembayaran dari kontraktor.
- Berita acara opname dan lampiran perhitungan volume.
- Berita acara kemajuan pekerjaan atau berita acara pembayaran.
- Rekapitulasi prestasi, potongan uang muka, retensi, dan denda.
- Foto dokumentasi progres.
- Laporan bulanan atau laporan kemajuan.
- Faktur pajak dan dokumen perpajakan.
- Jaminan yang masih berlaku, seperti jaminan uang muka dan jaminan pelaksanaan.
10Peran QS dalam Verifikasi Tagihan
Cocokkan dengan opname
Prestasi yang ditagih harus sama dengan berita acara opname yang disepakati.
Periksa perhitungan potongan
Angsuran uang muka, retensi, dan denda dihitung sesuai kontrak.
Periksa kumulatif
Total pembayaran kumulatif tidak boleh melebihi prestasi kumulatif.
Pisahkan pekerjaan tambah
Pekerjaan tambah hanya bisa ditagih setelah perubahan kontrak disahkan.
Terbitkan rekomendasi pembayaran
Rekomendasi tertulis kepada owner, lengkap dengan catatan koreksi bila ada.
Kalau Anda membutuhkan QS independen untuk memverifikasi tagihan kontraktor, lihat layanan jasa quantity surveyor STEPS.ID.
11Kesalahan yang Sering Terjadi
- Membayar berdasarkan klaim kontraktor tanpa berita acara opname.
- Lupa memotong angsuran uang muka, sehingga uang muka belum lunas saat proyek selesai.
- Retensi tidak dipotong atau dibayarkan tanpa jaminan pemeliharaan.
- Membayar pekerjaan tambah sebelum perubahan kontrak disahkan.
- Membayar bahan di lokasi yang tidak diatur dalam kontrak.
- Jaminan sudah kedaluwarsa saat pembayaran diproses.
12Glosarium Istilah
13FAQ Seputar Termin Pembayaran
Apa itu termin pembayaran proyek?
Termin pembayaran proyek adalah pembayaran bertahap kepada kontraktor berdasarkan prestasi pekerjaan yang sudah terpasang dan diterima.
Apa saja bentuk pembayaran prestasi pekerjaan?
Menurut Pasal 53 ayat (4) Perpres 16/2018, pembayaran dapat dilakukan bulanan, berdasarkan tahapan penyelesaian pekerjaan (termin), atau sekaligus setelah pekerjaan selesai.
Berapa batas uang muka proyek konstruksi?
Menurut Pasal 29 Perpres 16/2018, paling tinggi 30% dari nilai kontrak untuk usaha kecil, 20% untuk usaha non-kecil dan penyedia jasa konsultansi, dan 15% untuk kontrak tahun jamak.
Apa saja potongan dalam pembayaran termin?
Angsuran pengembalian uang muka, retensi, dan denda bila ada, sesuai Pasal 53 ayat (1) Perpres 16/2018. Pajak diperhitungkan sesuai ketentuan perpajakan.
Berapa besar retensi?
Untuk pekerjaan konstruksi yang membutuhkan masa pemeliharaan, retensi sebesar 5% digunakan sebagai jaminan pemeliharaan, sesuai Pasal 53 ayat (2) Perpres 16/2018.
Apakah bahan yang belum terpasang bisa dibayar?
Bisa, jika bahan atau peralatan tersebut berada di lokasi pekerjaan, menjadi bagian dari hasil pekerjaan, dan tercantum dalam kontrak, sesuai Pasal 53 ayat (6) Perpres 16/2018.
Bagaimana cara mengembalikan uang muka?
Uang muka dikembalikan dengan dipotong dari pembayaran prestasi sesuai ketentuan kontrak. Cara yang lazim adalah proporsional terhadap prestasi, sehingga uang muka lunas saat pekerjaan mencapai 100%.
Dokumen apa saja yang dibutuhkan untuk menagih termin?
Surat permohonan pembayaran, berita acara opname dan lampirannya, berita acara pembayaran, rekapitulasi potongan, foto progres, laporan kemajuan, dokumen pajak, dan jaminan yang masih berlaku.
Pastikan Setiap Pembayaran Sesuai Progres
Yuk konsultasi dengan STEPS.ID terkait jasa quantity surveyor untuk verifikasi tagihan proyek Anda.
Jasa Quantity Surveyor (QS) untuk Proyek Konstruksi & Renovasi
