Jasa Quantity Surveyor (QS) untuk Proyek Konstruksi & Renovasi
Biaya proyek terkendali sejak desain sampai serah terima, dengan setiap angka siap diperiksa auditor.
BOQ & HPS/OEEvaluasi TenderOpname & TerminVariation OrderFinal Account
Daftar Isi
Jawaban Cepat
Jasa quantity surveyor adalah layanan konsultan biaya yang menghitung volume dan harga pekerjaan (BOQ), menyusun HPS/Owner's Estimate, mengevaluasi penawaran kontraktor, memverifikasi tagihan termin dan pekerjaan tambah/kurang, sampai menutup final account. Tujuannya satu: biaya proyek tidak melebihi anggaran dan bisa dipertanggungjawabkan.
1Apa Itu Jasa Quantity Surveyor
Jasa quantity surveyor (QS) adalah pendampingan profesional di bidang biaya konstruksi yang bekerja untuk kepentingan pemilik proyek. Kalau arsitek menentukan bentuk bangunan dan kontraktor membangunnya, QS memastikan harga yang dibayar pemilik proyek wajar, terukur, dan tercatat rapi.
QS menghitung volume dari gambar kerja (take-off), menyusun analisa harga satuan, membandingkan penawaran kontraktor secara objektif, lalu mengawal setiap rupiah selama masa konstruksi: opname progres, rekomendasi pembayaran termin, evaluasi variation order, hingga perhitungan nilai akhir kontrak.
Kapan paling tepat melibatkan QS? Sedini mungkin, idealnya saat desain masih bisa diubah. Penghematan terbesar biasanya datang dari value engineering di tahap perencanaan, bukan dari negosiasi di akhir.
2Masalah yang Diselesaikan QS
Proyek tanpa kendali biaya yang independen biasanya mengalami satu atau beberapa hal berikut:
- Anggaran membengkak di tengah jalan: baru ketahuan setelah dana hampir habis, karena tidak ada proyeksi biaya akhir.
- Selisih volume: terutama pada pekerjaan bongkaran dan perbaikan bangunan eksisting yang tidak diukur ulang di lapangan.
- Pekerjaan tambah/kurang tak terkendali: klaim kontraktor disetujui tanpa perhitungan pembanding, paling sering di pekerjaan MEP.
- HPS tidak berdasar: harga perkiraan disusun tanpa analisa harga satuan, sehingga penawaran sulit dievaluasi.
- Temuan audit: berita acara, opname, dan perubahan kontrak tidak terdokumentasi dalam format yang bisa ditelusuri SPI, BPK, atau KAP.
- Pembayaran termin lebih besar dari progres riil: karena tagihan tidak diverifikasi terhadap volume terpasang.
3Lingkup Layanan 4 Tahap
STEPS.ID menangani siklus penuh (full cycle) QS. Setiap tahap bisa juga diambil terpisah sesuai kebutuhan proyek.
-
Pra-Tender: Perencanaan Biaya
Review gambar dan RKS, perhitungan volume (take-off), analisa harga satuan, penyusunan BOQ dan HPS/OE, serta value engineering awal.
Output: BOQ, HPS/OE beserta backup perhitungan, laporan cost plan & value engineering.
-
Pengadaan: Pendampingan Tender
Penyusunan dokumen prakualifikasi dan tender, pendampingan aanwijzing dan survei lokasi, addendum BOQ, pembukaan penawaran, evaluasi teknis dan komersial, klarifikasi dan negosiasi.
Output: dokumen tender, BA aanwijzing & addendum, laporan evaluasi, bid tabulation, rekomendasi pemenang, draf kontrak.
-
Konstruksi: Pengendalian Biaya
Opname progres bulanan, verifikasi tagihan termin, evaluasi pekerjaan tambah/kurang (VO), cost report dan cash flow, rapat koordinasi.
Output: BA opname & rekomendasi termin, register VO, cost report bulanan, proyeksi biaya akhir (Estimate at Completion).
-
Final Account: Penutupan Kontrak
Perhitungan akhir volume terpasang, rekonsiliasi VO, penyelesaian klaim, perhitungan retensi, dan dokumen serah terima.
Output: final account, BA kesepakatan nilai akhir, laporan akhir QS.
4Pilihan Paket Layanan
Tidak semua proyek butuh pendampingan penuh. Pilih paket yang sesuai tahap dan skala proyek Anda:
Paling lengkap
Full Cycle QS
Pendampingan dari pra-tender sampai final account. Cocok untuk proyek BUMN, instansi, dan korporasi yang diaudit.
Tahap desain
BOQ & HPS/OE
Perhitungan volume, analisa harga satuan, dan HPS lengkap dengan backup. Cocok sebelum tender atau pengajuan anggaran.
Tahap pengadaan
Pendampingan Tender
Evaluasi penawaran, bid tabulation, klarifikasi, negosiasi, sampai rekomendasi pemenang.
Masa konstruksi
Cost Control Bulanan
Opname, verifikasi termin, evaluasi VO, dan cost report untuk proyek yang sudah berjalan.
Akhir proyek
Final Account & Review Klaim
Rekonsiliasi nilai akhir, penyelesaian klaim, dan perhitungan retensi, termasuk untuk proyek yang tidak didampingi QS sejak awal.
Sebelum membeli/membangun
Estimasi Biaya Awal
Perkiraan biaya konseptual per m² dan per elemen untuk studi kelayakan atau keputusan investasi.
5Untuk Siapa Layanan Ini
- BUMN dan anak perusahaan BUMN: setiap angka HPS, evaluasi harga, dan perubahan kontrak harus bisa dipertanggungjawabkan kepada SPI dan auditor eksternal.
- Instansi pemerintah: penyusunan HPS dan evaluasi mengacu pedoman perkiraan biaya konstruksi yang berlaku.
- Pabrik dan fasilitas industri: relokasi, renovasi, dan penambahan ruang produksi dengan porsi MEP besar.
- Kantor, retail, dan fit-out: proyek interior dan renovasi yang rawan pekerjaan tambah.
- Developer dan pemilik gedung: pengendalian biaya proyek gedung, hunian, dan komersial.
6Standar & Dasar Hukum
Pekerjaan QS yang baik tidak hanya akurat, tetapi juga mengikuti standar perhitungan dan aturan pengadaan yang berlaku bagi pemilik proyek.
| Regulasi / Standar | Relevansi untuk QS |
|---|---|
| UU No. 2 Tahun 2017 jo. UU Cipta Kerja | Payung hukum jasa konstruksi, termasuk jasa konsultansi konstruksi dan kewajiban kompetensi tenaga kerja. |
| PP No. 22 Tahun 2020 jo. PP No. 14 Tahun 2021 | Aturan pelaksana UU Jasa Konstruksi: klasifikasi usaha, sertifikasi, dan tenaga kerja konstruksi. |
| Permen PUPR No. 8 Tahun 2023 | Pedoman penyusunan perkiraan biaya pekerjaan konstruksi: AHSP, biaya penerapan SMKK, HPP/EE dan HPS. Mencabut Permen PUPR No. 1 Tahun 2022. |
| SE Dirjen Bina Konstruksi No. 73/SE/Dk/2023 | Lampiran AHSP bidang Cipta Karya, Bina Marga, dan Sumber Daya Air. |
| Perpres No. 16 Tahun 2018 jo. Perpres No. 46 Tahun 2025 | Pengadaan barang/jasa instansi pemerintah: penyusunan HPS, metode pemilihan, dan perubahan kontrak. |
| Pedoman pengadaan internal BUMN | BUMN tidak tunduk pada Perpres pengadaan, melainkan pada pedoman pengadaan masing-masing perusahaan. |
| SKK Konstruksi Quantity Surveyor | Sertifikat kompetensi kerja tenaga QS dari jenjang teknisi sampai ahli, berlaku 5 tahun. |
Nomenklatur terbaru: urusan jasa konstruksi kini berada di bawah Kementerian Pekerjaan Umum (sebelumnya Kementerian PUPR). Peraturan yang terbit dengan nama lama tetap berlaku sampai dicabut atau diganti.
7Cara Menghitung Biaya Jasa QS
Untuk pendampingan jangka panjang, biaya jasa QS umumnya dihitung berdasarkan waktu penugasan tenaga ahli (man-month), ditambah biaya langsung non-personel. Tarif tenaga ahli mengacu pada pedoman standar minimal remunerasi INKINDO yang berlaku di provinsi lokasi proyek.
Biaya Jasa = Σ (Tarif bulanan × Man-month tiap posisi) + Biaya langsung non-personel + PPN
Faktor yang paling memengaruhi besar biaya:
- Durasi proyek: masa konstruksi yang lebih panjang berarti lebih banyak bulan opname dan cost report.
- Kompleksitas pekerjaan: porsi MEP dan utilitas proses yang besar membutuhkan QS MEP khusus.
- Lingkup tahap: paket BOQ & HPS saja jauh lebih ringkas dibanding full cycle.
- Lokasi: kunjungan lapangan di luar Jabodetabek dihitung sebagai biaya perjalanan terpisah.
Untuk paket per dokumen, seperti BOQ & HPS atau review final account, biaya bisa ditetapkan lump sum berdasarkan luas bangunan, jumlah gambar, dan tingkat kedetailan yang dibutuhkan.
Cara pembayaran yang umum: dibagi per tahap. Misalnya termin saat HPS final diserahkan, saat rekomendasi pemenang tender, bulanan selama konstruksi setelah cost report diterima, dan termin akhir saat BA final account ditandatangani.
8Tim & Kualifikasi
Susunan tim disesuaikan dengan skala proyek. Untuk pendampingan full cycle, komposisi yang lazim:
| Posisi | Kualifikasi Minimal | Tanggung Jawab Utama |
|---|---|---|
| Team Leader / Senior QS | S1 Teknik Sipil/Arsitektur, ±10 tahun | Mutu hasil, HPS, rekomendasi pemenang, negosiasi, keputusan VO dan final account |
| QS Sipil & Arsitektur | S1 Teknik Sipil/Arsitektur, ±5 tahun | Take-off volume, BOQ, opname progres, verifikasi termin |
| QS MEP | S1 Teknik Elektro/Mesin, ±5 tahun | Take-off dan evaluasi MEP/utilitas, opname dan VO pekerjaan MEP |
| Asisten QS / Cost Estimator | S1 Teknik, ±3 tahun | Analisa harga satuan, bid tabulation, cost report, register VO |
| Administrasi Proyek | D3/S1 | Berita acara, korespondensi, arsip dokumen siap audit |
Tenaga ahli QS yang ditugaskan memiliki Sertifikat Kompetensi Kerja (SKK) Konstruksi sesuai bidangnya.
9Alur Kerja Sama
Konsultasi awal
Ceritakan jenis proyek, lokasi, tahap saat ini, dan target jadwal.
Review dokumen & survei
Kami mempelajari gambar, RKS, atau kontrak yang sudah ada, dan meninjau lokasi bila diperlukan.
Proposal lingkup & biaya
Anda menerima rincian lingkup, tim, jadwal, output, dan biaya per tahap.
Penandatanganan SPK/kontrak
Lingkup dan termin pembayaran disepakati tertulis.
Kick-off & pelaksanaan
Tim mulai bekerja, dengan laporan berkala sesuai tahap yang dipilih.
10Dokumen yang Perlu Disiapkan
Semakin lengkap dokumen awal, semakin cepat dan akurat perhitungan. Siapkan yang sudah tersedia:
- Gambar kerja atau gambar rencana (arsitektur, struktur, MEP), idealnya dalam format CAD dan PDF
- RKS atau spesifikasi teknis material dan pekerjaan
- Pagu anggaran atau target biaya proyek
- Jadwal rencana pelaksanaan dan tenggat operasional
- Untuk proyek berjalan: kontrak, BOQ kontrak, addendum, dan tagihan termin terakhir
- Pedoman pengadaan internal perusahaan (khusus BUMN/korporasi)
11Mengapa STEPS.ID
- Terukur dan tertelusur: setiap volume BOQ ditautkan ke gambar dan hasil ukur lapangan, dan setiap harga satuan memakai analisa yang terdokumentasi.
- Independen: QS bekerja untuk kepentingan pemilik proyek. Klaim kontraktor dinilai objektif berdasarkan kontrak.
- Peringatan dini: cost report bulanan dengan proyeksi biaya akhir, sehingga potensi pembengkakan terlihat sebelum terjadi.
- Siap audit: berita acara, opname, dan perhitungan VO disusun dalam format yang mudah diperiksa SPI, BPK, maupun KAP.
- Kuat di MEP dan fasilitas: memahami biaya riil pekerjaan MEP dan fit-out, bagian yang paling menentukan pada renovasi pabrik dan gedung.
- Paham regulasi: pengalaman STEPS.ID di perizinan dan kepatuhan membantu memastikan dokumen biaya sejalan dengan aturan pengadaan pemilik proyek.
12Glosarium Istilah
BOQBill of Quantities, daftar item pekerjaan beserta volume, satuan, dan (bila sudah diisi) harga satuannya.
HPS / OEHarga Perkiraan Sendiri / Owner's Estimate, perkiraan harga yang ditetapkan pemilik proyek sebagai acuan evaluasi penawaran.
HPP / EEHarga Perkiraan Perancang / Engineer's Estimate, perkiraan biaya yang disusun konsultan perencana.
AHSPAnalisis Harga Satuan Pekerjaan, perhitungan kebutuhan upah, bahan, dan alat untuk satu satuan pekerjaan.
Take-offProses mengukur dan menghitung volume pekerjaan dari gambar kerja.
Value EngineeringKajian alternatif desain, material, atau metode untuk menekan biaya tanpa menurunkan fungsi dan mutu.
AanwijzingRapat penjelasan pekerjaan kepada calon penyedia dalam proses tender.
Bid TabulationTabel perbandingan harga seluruh penawaran per item pekerjaan.
OpnamePengukuran progres pekerjaan terpasang di lapangan sebagai dasar pembayaran termin.
VOVariation Order, perubahan lingkup pekerjaan (tambah/kurang) yang memengaruhi nilai kontrak.
EACEstimate at Completion, proyeksi total biaya proyek saat selesai berdasarkan kondisi terkini.
Final AccountPerhitungan dan kesepakatan nilai akhir kontrak setelah seluruh pekerjaan dan VO direkonsiliasi.
RetensiSebagian nilai pembayaran yang ditahan sampai masa pemeliharaan berakhir.
Man-monthSatuan waktu penugasan satu tenaga ahli selama satu bulan, dasar perhitungan biaya jasa konsultansi.
SKKSertifikat Kompetensi Kerja Konstruksi, bukti kompetensi resmi tenaga kerja konstruksi.
13FAQ Seputar Jasa Quantity Surveyor
Apa itu jasa quantity surveyor?
Jasa quantity surveyor adalah layanan konsultan biaya konstruksi yang menghitung volume dan harga pekerjaan, menyusun BOQ dan HPS, mengevaluasi penawaran kontraktor, memverifikasi termin dan pekerjaan tambah/kurang, sampai menyusun final account untuk kepentingan pemilik proyek.
Berapa biaya jasa quantity surveyor?
Untuk pendampingan jangka panjang, biaya dihitung dari tarif bulanan tenaga ahli dikali lama penugasan (man-month), ditambah biaya langsung dan PPN. Tarif tenaga ahli mengacu pedoman remunerasi INKINDO di provinsi proyek. Untuk paket per dokumen seperti BOQ & HPS, biaya bisa lump sum sesuai luas bangunan dan kedetailan gambar.
Kapan sebaiknya melibatkan quantity surveyor?
Sedini mungkin, idealnya saat desain masih bisa diubah. Penghematan terbesar biasanya datang dari value engineering di tahap perencanaan. Meski begitu, QS tetap bisa masuk di tengah proyek untuk cost control atau di akhir proyek untuk final account.
Apa bedanya quantity surveyor dengan konsultan MK atau pengawas?
Konsultan MK dan pengawas fokus pada mutu, waktu, dan metode pelaksanaan. Quantity surveyor fokus pada biaya: volume, harga, nilai termin, perubahan kontrak, dan nilai akhir. Pada proyek besar, keduanya sering bekerja berdampingan.
Apakah jasa QS hanya untuk proyek besar?
Tidak. Proyek renovasi, fit-out, atau pembangunan skala menengah juga bisa memakai paket terbatas, misalnya penyusunan BOQ & HPS saja atau review penawaran kontraktor, tanpa pendampingan penuh.
Berapa lama menyusun BOQ dan HPS?
Umumnya sekitar 2 sampai 4 minggu untuk proyek gedung skala menengah, tergantung luas bangunan, jumlah disiplin (sipil, arsitektur, MEP), dan kelengkapan gambar kerja. Gambar yang belum final akan memperpanjang proses.
Apakah hasil kerja QS bisa dipakai untuk kebutuhan audit BUMN atau pemerintah?
Bisa. Seluruh perhitungan disertai backup dan analisa harga satuan, dan setiap opname serta perubahan kontrak dituangkan dalam berita acara, sehingga mudah ditelusuri oleh SPI, BPK, maupun kantor akuntan publik.
Apakah STEPS.ID melayani proyek di luar Jakarta?
Bisa. Perhitungan volume dan analisa biaya dapat dikerjakan dari gambar, sementara kunjungan lapangan dijadwalkan sesuai kebutuhan. Biaya perjalanan di luar Jabodetabek dihitung terpisah.
Dokumen apa saja yang dibutuhkan untuk memulai?
Minimal gambar kerja atau gambar rencana dan spesifikasi teknis (RKS). Untuk proyek yang sudah berjalan, tambahkan kontrak, BOQ kontrak, addendum, dan tagihan termin terakhir.
Apa itu variation order dan mengapa perlu dievaluasi QS?
Variation order adalah perubahan lingkup pekerjaan yang menambah atau mengurangi nilai kontrak. QS mengevaluasi volume dan harga setiap VO terhadap kontrak dan harga pasar, sehingga pemilik proyek tidak membayar lebih dari yang seharusnya.
Kendalikan Biaya Proyek Anda Sejak Awal
Yuk konsultasi dengan STEPS.ID terkait jasa quantity surveyor untuk proyek konstruksi dan renovasi Anda.
Referensi regulasi:
- Peraturan Menteri PUPR Nomor 8 Tahun 2023 tentang Pedoman Penyusunan Perkiraan Biaya Pekerjaan Konstruksi Bidang PUPR — JDIH BPK
- Peraturan Pemerintah Nomor 14 Tahun 2021 tentang Perubahan atas PP Nomor 22 Tahun 2020 tentang Peraturan Pelaksanaan UU Jasa Konstruksi — JDIH BPK
- Peraturan Presiden Nomor 46 Tahun 2025 tentang Perubahan Kedua atas Perpres Nomor 16 Tahun 2018 tentang Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah — JDIH LKPP
Dipercaya Individu dan Bisnis se-Indonesia
