Jenis Kontrak Konstruksi: Lump Sum, Harga Satuan, dan Gabungan
Kenali jenis kontrak pekerjaan konstruksi menurut Perpres pengadaan, siapa menanggung risiko volume, cara pembayarannya, dan kapan memilih masing-masing jenis kontrak.
Daftar Isi
- Ringkasan Jenis Kontrak Konstruksi
- Dasar Hukum
- Kontrak Lumsum
- Kontrak Harga Satuan
- Kontrak Gabungan
- Terima Jadi dan Kontrak Payung
- Contoh Dampak Selisih Volume
- Perubahan Kontrak
- Cara Memilih Jenis Kontrak
- Kontrak Swasta dan Standar Internasional
- Peran QS di Setiap Jenis Kontrak
- Glosarium Istilah
- FAQ
Jenis kontrak konstruksi yang paling umum adalah lumsum, harga satuan, dan gabungan keduanya. Pada kontrak lumsum, risiko ditanggung penyedia dan pembayaran berdasarkan tahapan keluaran. Pada kontrak harga satuan, volume masih perkiraan dan pembayaran berdasarkan pengukuran volume terpasang. Kontrak gabungan memakai lumsum untuk bagian yang pasti dan harga satuan untuk bagian yang volumenya belum pasti.
1Ringkasan Jenis Kontrak Konstruksi
| Aspek | Lumsum | Harga Satuan | Gabungan |
|---|---|---|---|
| Kepastian volume | Lingkup dan volume dianggap pasti | Volume masih perkiraan | Sebagian pasti, sebagian perkiraan |
| Risiko volume | Penyedia | Pemilik proyek | Terbagi sesuai bagian |
| Dasar pembayaran | Tahapan keluaran sesuai kontrak | Volume terpasang hasil pengukuran | Mengikuti masing-masing bagian |
| Nilai akhir kontrak | Tetap, kecuali ada perubahan lingkup | Ditentukan setelah pekerjaan selesai diukur | Kombinasi keduanya |
| Cocok untuk | Gambar lengkap, lingkup jelas | Volume sulit dipastikan, misalnya pekerjaan tanah atau perbaikan | Proyek dengan bagian yang jelas dan bagian yang tidak pasti |
2Dasar Hukum
Untuk pengadaan pemerintah, jenis kontrak diatur dalam Pasal 27 Perpres 16/2018, sedangkan perubahan kontrak diatur dalam Pasal 54. Perpres ini telah diubah dengan Perpres 12/2021 dan terakhir Perpres 46/2025. Kontrak kerja konstruksi secara umum juga diatur dalam UU 2/2017 tentang Jasa Konstruksi.
Untuk pengadaan barang, pekerjaan konstruksi, dan jasa lainnya, jenis kontrak yang dikenal adalah lumsum, harga satuan, gabungan lumsum dan harga satuan, terima jadi (turnkey), dan kontrak payung.
3Kontrak Lumsum
Menurut Pasal 27 ayat (3) Perpres 16/2018, kontrak lumsum memiliki tiga ciri:
- Semua risiko sepenuhnya ditanggung oleh penyedia.
- Berorientasi kepada keluaran.
- Pembayaran didasarkan pada tahapan produk atau keluaran yang dihasilkan sesuai kontrak.
Artinya, jika volume di BOQ ternyata kurang dari kebutuhan sebenarnya untuk lingkup yang sama, selisihnya menjadi risiko kontraktor. Karena itu kontraktor akan memeriksa volume lebih teliti saat tender, dan cenderung memasukkan cadangan risiko ke dalam harganya.
4Kontrak Harga Satuan
Pada kontrak harga satuan, yang mengikat adalah harga per satuan pekerjaan, bukan total nilai kontrak. Ciri-cirinya:
- Harga satuan pasti dan tetap untuk setiap item pekerjaan dengan spesifikasi tertentu.
- Volume masih bersifat perkiraan saat kontrak ditandatangani.
- Pembayaran berdasarkan pengukuran bersama atas volume yang benar-benar terpasang.
- Nilai akhir kontrak baru diketahui setelah seluruh pekerjaan selesai diukur.
Kontrak ini adil untuk pekerjaan yang volumenya sulit dipastikan, tetapi menuntut pengukuran yang disiplin. Di sinilah opname dan backup volume QS menjadi sangat penting.
5Kontrak Gabungan
Kontrak gabungan memakai lumsum dan harga satuan dalam satu kontrak. Contoh pembagian pada proyek renovasi gedung:
| Bagian Pekerjaan | Jenis | Alasan |
|---|---|---|
| Partisi, plafon, lantai baru | Lumsum | Volume jelas dari gambar |
| Pekerjaan MEP baru | Lumsum | Titik dan jalur sudah tergambar |
| Perbaikan struktur eksisting | Harga satuan | Volume baru diketahui setelah bongkaran |
| Perbaikan plester dan dinding eksisting | Harga satuan | Luas kerusakan sulit dipastikan |
Pembagian yang tepat membuat risiko ditanggung oleh pihak yang paling mampu mengendalikannya.
6Terima Jadi dan Kontrak Payung
Kontrak Terima Jadi
Penyedia bertanggung jawab menyelesaikan seluruh pekerjaan sampai siap dipakai. Lazim dipakai pada pekerjaan terintegrasi atau fasilitas yang diserahkan dalam keadaan siap operasi.
Kontrak Payung
Menetapkan harga satuan untuk periode waktu tertentu, untuk pekerjaan yang volume atau waktu pelaksanaannya belum dapat ditentukan, misalnya pemeliharaan rutin.
7Contoh Dampak Selisih Volume
Item lantai vinyl dengan volume BOQ 450 m² dan harga satuan Rp325.000. Setelah pekerjaan selesai, volume terpasang untuk lingkup yang sama ternyata 486 m², atau 8% lebih banyak. Angka adalah ilustrasi.
| Jenis Kontrak | Nilai di Kontrak | Yang Dibayar | Siapa Menanggung Selisih |
|---|---|---|---|
| Harga satuan | 450 m² × Rp325.000 = Rp146.250.000 | 486 m² × Rp325.000 = Rp157.950.000 | Owner membayar tambahan Rp11.700.000 |
| Lumsum | Rp146.250.000 | Rp146.250.000 | Kontraktor menanggung selisih Rp11.700.000 |
Jika volume bertambah karena owner menambah area yang dikerjakan, itu adalah perubahan lingkup, dan pada kedua jenis kontrak bisa diproses sebagai perubahan kontrak.
8Perubahan Kontrak
Pasal 54 Perpres 16/2018 mengatur bahwa PPK bersama penyedia dapat melakukan perubahan kontrak, meliputi:
- Menambah atau mengurangi volume yang tercantum dalam kontrak.
- Menambah dan/atau mengurangi jenis kegiatan.
- Mengubah spesifikasi teknis sesuai kondisi lapangan.
- Mengubah jadwal pelaksanaan.
Penambahan nilai akibat perubahan kontrak dibatasi paling tinggi 10% dari harga dalam kontrak awal. Perpres 46/2025 menambahkan ketentuan untuk keadaan darurat, ketika penambahan dapat melebihi 10% dengan persetujuan Pengguna Anggaran. Pembahasan perhitungan perubahan pekerjaan dibahas di artikel tentang variation order.
9Cara Memilih Jenis Kontrak
Nilai kelengkapan gambar
Jika gambar kerja lengkap dan lingkup jelas, lumsum memberi kepastian biaya bagi owner.
Identifikasi bagian yang tidak pasti
Pekerjaan tanah, perbaikan bangunan eksisting, atau pekerjaan bawah tanah sebaiknya memakai harga satuan.
Pertimbangkan kemampuan mengukur
Kontrak harga satuan membutuhkan tim yang mampu melakukan opname secara disiplin.
Pertimbangkan kebutuhan kepastian anggaran
Owner dengan anggaran yang sangat terbatas lebih diuntungkan oleh lumsum, asalkan dokumen tender berkualitas.
Tuliskan dengan jelas di dokumen tender
Jenis kontrak, cara pengukuran, dan cara pembayaran harus tertulis jelas di dokumen pemilihan dan rancangan kontrak.
10Kontrak Swasta dan Standar Internasional
Proyek swasta dan BUMN bebas memilih bentuk kontrak sesuai pedoman internal. Banyak proyek besar memakai standar FIDIC sebagai acuan:
| Standar FIDIC | Ciri Utama | Padanan Umum |
|---|---|---|
| Red Book | Desain oleh owner, pembayaran berdasarkan pengukuran ulang | Mendekati harga satuan |
| Yellow Book | Desain dan bangun oleh kontraktor | Mendekati lumsum dengan tanggung jawab desain |
| Silver Book | EPC atau turnkey, risiko besar di kontraktor | Mendekati terima jadi |
11Peran QS di Setiap Jenis Kontrak
- Kontrak lumsum: memastikan BOQ dan lingkup di dokumen tender lengkap, karena kesalahan dokumen akan menjadi sumber sengketa lingkup.
- Kontrak harga satuan: melakukan opname bersama dan memverifikasi volume terpasang setiap termin.
- Kontrak gabungan: memisahkan dengan jelas item lumsum dan item harga satuan di BOQ dan di setiap tagihan.
- Semua jenis kontrak: mengevaluasi setiap perubahan pekerjaan dan menjaga agar total perubahan tetap dalam batas yang diatur.
Kalau Anda membutuhkan bantuan memilih jenis kontrak dan menyiapkan dokumen biayanya, lihat layanan jasa quantity surveyor STEPS.ID. Peran BOQ di setiap jenis kontrak juga dibahas di BOQ Adalah: Pengertian, Fungsi, dan Contoh Bill of Quantities.
12Glosarium Istilah
13FAQ Seputar Jenis Kontrak Konstruksi
Apa saja jenis kontrak konstruksi?
Untuk pekerjaan konstruksi dalam pengadaan pemerintah, jenis kontrak meliputi lumsum, harga satuan, gabungan lumsum dan harga satuan, terima jadi (turnkey), dan kontrak payung.
Apa ciri kontrak lumsum?
Menurut Pasal 27 ayat (3) Perpres 16/2018, semua risiko sepenuhnya ditanggung penyedia, kontrak berorientasi pada keluaran, dan pembayaran didasarkan pada tahapan produk atau keluaran sesuai kontrak.
Apa ciri kontrak harga satuan?
Harga satuan pasti dan tetap, volume masih perkiraan saat kontrak ditandatangani, pembayaran berdasarkan pengukuran volume terpasang, dan nilai akhir kontrak diketahui setelah pekerjaan selesai.
Apakah kontrak lumsum bisa ada pekerjaan tambah?
Bisa, jika terjadi perubahan lingkup atau kondisi lapangan yang disepakati sebagai perubahan kontrak. Yang tidak bisa diklaim adalah selisih volume untuk lingkup yang sama.
Berapa batas perubahan kontrak?
Penambahan nilai akibat perubahan kontrak dibatasi paling tinggi 10% dari harga kontrak awal. Perpres 46/2025 menambahkan pengecualian untuk keadaan darurat dengan persetujuan Pengguna Anggaran.
Kapan sebaiknya memakai kontrak gabungan?
Ketika sebagian pekerjaan sudah jelas lingkup dan volumenya, sementara bagian lain baru bisa dipastikan saat pelaksanaan, seperti perbaikan bangunan eksisting.
Jenis kontrak mana yang lebih menguntungkan owner?
Tergantung kualitas dokumen dan kepastian lingkup. Lumsum memberi kepastian biaya jika dokumen lengkap, sedangkan harga satuan lebih adil untuk pekerjaan yang volumenya tidak pasti.
Apakah proyek swasta harus mengikuti jenis kontrak Perpres?
Tidak. Proyek swasta dan BUMN mengikuti pedoman internal dan kesepakatan para pihak, sering dengan acuan standar internasional seperti FIDIC.
Butuh Bantuan Menyusun Dokumen Kontrak dan Biaya?
Yuk konsultasi dengan STEPS.ID terkait jasa quantity surveyor untuk proyek konstruksi Anda.
- Peraturan Presiden Nomor 46 Tahun 2025 tentang Perubahan Kedua atas Perpres Nomor 16 Tahun 2018 tentang Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah — JDIH LKPP
- Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi — JDIH BPK
- Peraturan LKPP Nomor 12 Tahun 2021 tentang Pedoman Pelaksanaan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah Melalui Penyedia — JDIH BPK
Jasa Quantity Surveyor (QS) untuk Proyek Konstruksi & Renovasi
